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任意売却 arbitary sale
競売について
はじめに
住宅ローンを一定期間以上（6ヶ月以上）滞納すると、貴方に代わって住宅ローン保証会社が残金を金融機関へ一括返済（代位弁済）します。
そして、貴方の住宅ローンに対する債権は、金融機関から保証会社へ移り、この保証会社が裁判所へ競売の申し立てをする事になります。
競売とは？
競売とは、住宅ローン等の借入金を返済出来なくなった場合、借入れの担保となっている土地や建物等の不動産を裁判所が強制売却する事を言います。
これは債権者が裁判所へ申し立てる事により実施され、裁判所は最低売却価格を定めます。
そして、最高値で入札をした人がその不動産の所有権を得る（落札）事になります。
尚、法律用語では「きょうばい」では無く、「けいばい」と読みます。
競売物件は裁判所から委嘱を受けた不動産鑑定士が調査をした上で、その最低売却価格が定められます。
競売という事情が考慮される為、最低売却価格は一般市場価格の50～70%程度となります。
競売の実施により、市場価格の80%前後の価格で落札される事が多いようです。
競売の結果、落札者がいなかった場合は？
貴方の自宅が競売にかけられても、結果、落札者がいなかった場合には、その物件の売却が決定する迄は、そのまま自宅に住み続ける事が可能です。
しかし、最初の競売にて落札者がいなかった場合には、特別売却といって、開札期日の翌日から概ね1ヶ月の間に、先着順で買受可能価格により買い受ける事が出来る事になります。
いずれにしても、その物件の売却が決定する迄、価格を下げながら競売が続行されます。
裁判所の執行官から訪問の通知が来たら？
裁判所の執行官から送られてくる訪問の通知には、「裁判所以外の特に不動産業者等との交渉をしないように」等、記載された書面が同封されています。
しかし、任意売却を行うのか行わないのか、競売に委ねるのかどうかは、あくまでも所有者である貴方自身が決める事で、貴方自身にその権利はあるのです。
そして、取り下げには債権者の同意が必要となりますが、裁判所には一切関係ありません。
また、競売を実施する為には、物件の鑑定評価（価格査定）が必要であり、その為に執行官は不動産鑑定士を連れて来るのですが、執行官はそのアポインターに過ぎません。
裁判所は手続きをスピーディーに行う為に、これらの作業を外注しているのです。
裁判所や執行官は、残念ながら貴方の事は何も考慮してくれません。
全て申し立てをした債権者側の意向に沿って動いているわけですから・・・
任意売却後に残る債務は？
■ 競売が終わっても、住宅ローンの問題は解決しません！
引き続き貴方は、競売後に残った債務の返済に関して請求され続けます。
その支払いを怠ると、最悪は給料の差し押さえ等をされる場合も有り得ます。
■ 競売の残債務は、債権として売買されます。
競売後に残った債務は、債権としてサービサーの間で転売される事があります。
サービサーＡの取り立ては非常に緩やかだったのに、Ｂへ債権が移った途端に厳しい催促が来るというような事態が起きる事も有り得ます。
また、新たに連帯保証人を要求される場合も有り得ます。
■ 競売後に残った債務は連帯保証人に請求されます！
連帯保証人がいる場合、当然ながらその連帯保証人にも請求が行く事になります。
最悪の場合には、連帯保証人の給与が差し押さえられたり、新たに連帯保証人の不動産が競売にかけられたりする事も有り得ます。
■ 残債務の支払いが不可能で、自己破産をする人もいます。
競売で家を失っているのにも関わらず、残った債務の返済を継続させられます。
半年、1年と払い続けてみたけれど・・やはり苦しい・・・と結局、自己破産をする人もいます。
任意売却への変更は可能です！
☆競売の申し立てを受けてからでも、任意売却へ変更する事は可能です！
☆競売後に強引に追い出されるより、任意売却にて引越し代を交渉したほうがお得です！
☆競売後に強制執行をされて大騒ぎするより、引越し時期の相談が可能な任意売却の方が精神的にも楽です！
☆処分後に残る債務額を業者が交渉してくれる任意売却の方が生活再建もスムーズです！
競売のデメリット
競売のデメリットは、何と言っても売却価格が20％前後も低くなるという事です。それに加えて、大抵は引越し費用等の交渉が一切出来ません。
尚、競売で自宅を失ってからも残った債務を支払い続けなければなりません。
自己破産を行えば話は別になりますが、この支払い義務が後に残る事になります。 自己破産を行っても何ら問題はないと主張する人や、自己破産をしても安心だという説明が書かれた書籍もある様ですが 、実際には自己破産による社会的な制約が存在しています。 また、競売の場合、ごく稀に落札される迄に2～3年程度、要する事があります。 その間、そのまま住んでいても立ち退きは求められませんから、「上手くいけば、しばらく無料で住み続けられる」という事が競売のメリットだとも言えます。
■ デメリット その① 「処分後の残債務が多額に」
大半は市場の相場価格よりも大幅に安く（20〜40%ダウン）落札される為、処分された後の残債務は任意売却の時よりも、かなり多額になります。
■ デメリット その② 「いつまでも支払い請求が」
自己破産をしない限り、処分後に残った住宅ローンについて支払いの請求が続きます。
■ デメリット その③ 「トラブルも」
残債務の支払い義務については任意売却の場合も同じですが、債権者との間で協議する事も無く落札される為、残った債務の返済について柔軟な対応をして貰う事は期待出来ず、支払いを巡るトラブルも少なくありません。
■ デメリット その④ 「引渡にも一苦労」
落札後に時間的な余裕が無い状態で立ち退きを迫られる事が多い上、通常は引越し代や立ち退き費用等、貰う事が出来ません。
■ デメリット その⑤ 「連帯保証人にも」
連帯保証人がいる場合、処分後に残った債務の請求が連帯保証人に対しても行われ、その支払いが出来なければ、連帯保証人の不動産も競売にかけられる事が有り得ます。
■ デメリット その⑥ 「子供にも」
競売にかけられた事が裁判所から公告され、近所にも知られてしまい、子どもが学校でイジメにあう等の事例もあります。
■ デメリット その⑦ 「落ち着いていられない」
競売にかけられた時点で、多くの関係業者が訪問して来たり、投資家が自宅周辺を見に来たりする等、煩わしさも格段に多くなります。
このまま競売で処理されても本当に良いのですか？
競売で処分されても任意売却をしても、自己破産をしない限り、住宅ローンは残ります。そして、残った債務に対しては支払い義務が継続します。
しかし、競売は任意売却に比べて取引価格が概ね10％～25％程度、低いのが原状です。
従って、残る債務も任意売却の時よりも10％～25％程度多くなるのです。
また、競売で貴方の物件が落札された場合、任意売却の時とは違い、その物件から直ちに立ち退かなければならず、引越し費用を貰う事も期待出来ません。
そして、競売で落札された時も自己破産をした時も、連帯保証人がいる場合には、その連帯保証人にも残った債務の請求が行く事を忘れないで下さい。
最悪なケースの場合、その連帯保証人が自己破産に追い込まれる事も十分に考えられます。
大変、ご迷惑をおかけする事になります。
連帯保証人の方にも大切なご家族がいるのですから・・・
また、競売後に残った債務の支払いで今も引き続き苦しんでいる人もいらっしゃいます！貴方の生活を早期に立て直す事を考えるのなら、案件処理後の事迄、しっかりとフォローしてくれる「任意売却の専門業者」に依頼をして下さい！
尚、その際、弊社「ア・ライズ」も1つの選択肢にお加え下さいませ。