任意売却 arbitary sale

​■ 住宅ローンの滞納

概ね1ヶ月程度で銀行から「未だ先月分の住宅ローンが支払われていませんよ」という通知が届きます。

​■ 引き続き滞納

滞納が始まり概ね2~3ヶ月程度が経過する頃には "支払の督促状" が届きます。督促状の発行は金融機関により大きく異なります。
また、この事が個人信用情報に事故記録として記載されるので、以後、金融機関等からの借入が困難になります。

​■ 金融機関との協議

滞納が始まり概ね2~3ヶ月程度が経過する頃には "支払の督促状" が届きます。督促状の発行は金融機関により大きく異なります。
また、この事が個人信用情報に事故記録として記載されるので、以後、金融機関等からの借入が困難になります。

​■ 金融機関との協議

債権者からの呼び出しがあり、返済に関しての相談及びお願いをする事になります。
尚、延滞6ヶ月で事故扱いとなります。

​■ 金融機関の提案

ここが1番の重要なポイントとなり、今後の人生を左右する選択になるかと思います。
金融機関の提案に応じられるか応じられないか、返済条件の変更となるか任意売却を勧められるかとなります。

​■ 期限の利益の喪失

金融機関から実質的な最後通牒が届きます。
この通知は「保証会社から貴方の残債を代わりに返済してもらいます」という内容の通知です。

​■ 代位弁済

金融機関及び債権者がローン保証会社に代位弁済を要求。債権及び担保物権等が求償権の範囲でローン保証会社に移転します。
つまり、完全なる不良債権として扱われるわけです。そして、保証会社からは全額一括返済を求められる事になります。

​■ 競売の申し立て

裁判所から "競売開始決定通知" が特別送達という郵便で届きます。
この書面が届きますと、概ね10ヶ月程度で自宅を手放す事になります。

​裁判所

金融機関

(債権者)

競売申し立て

​■ 執行官の調査

裁判所から執行官と不動産鑑定士が訪問し、写真撮影及び聞き取り調査を行います。

裁判所

​執行官

現状調査、物件調査の

ために訪問してくる

​自宅

​不動産

​鑑定士

​評価額の調査が行われる

​■ 執行官の調査

裁判所の認識を示す物件明細書、評価人(鑑定士)の評価書、執行官の現況調査報告書(写真含む)の三点で構成されています。
当該物件の権利関係等が記載されており、入札や引き渡し命令等の際、判断資料となります。

裁判所

​執行官

​裁判所

​現況調査報告書

​不動産

​鑑定士

​評価書

​売買の買受希望者

現況調査報告書

評価書

物件明細書

・不動産の状況

​・賃借権、地上権の状況

​競売物件の参考資料

​■ 入札の通知

期間入札の通知が競売を申し立てされた方へ届きます。
最低売却価額及び基準価格が設定され" 期間入札 " の通知が届きます。
期間入札の期間は概ね8日間が一般的です。

​■ 入札開始

約1週間という短い期間での入札が実施されます。

​売買の買受希望者

​裁判所

​入札開始(期間は約1週間)

​■ 開札

開札日は、入札を開始してから 2週間後となります。
裁判所の開札場で執行官により行われ、最も高い価格を付けた人が最高価買受申出人(落札者)と定められます。
尚、入札者が無い場合は「特別売却」として、裁判所が改めて一定期間、買受人を募集します。

​裁判所

​売買の買受希望者

買受人決定

​特別売却

改めて一定の期間​買受人を募集

​入札者がいない場合

​■ 売却許可決定

開札日の2日後に最高価買受申出人に対し裁判所が売却許可を決定します。
買受申出人に欠格事由があるか、売却手続に誤りがある場合以外、執行抗告が無ければ売却許可は1週間後に確定致します。

​裁判所

競売の

​買受人

​調査ののち、売却許可決定

​代金を納付して所有権を取得

​■ 物件引渡命令

売却許可決定後、直ちに占有者に対して引渡交渉が行われます。
通常の場合、代金納付日から概ね1ヶ月以内に取得した不動産の引渡しを完了致します。引継ぐ賃借権がある場合を除き、不動産を占有している者が任意に不動産を引渡さない場合、その占有者に対して代金納付後、直ちに裁判所に引渡命令の申し立てを起こす事が出来ます。
この後、1週間の間に執行抗告が無い、又は棄却・却下されれば引渡命令が確定となり、執行官により立ち退きの強制執行が行なわれます。

​裁判所

​債務者

元所有者兼占有者

引渡命令

​応じない場合は強制執行

​特別抗告

競売の

​買受人

​自宅の明渡し

​引渡命令申立て

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